Giấy tờ mua bán đất là một dạng hợp đồng được thỏa thuận giữa các bên. Vì đây là một giao dịch dân sự nên phải thể hiện được tính pháp lý về mặt hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật. Vậy câu hỏi được đặt ra là việc mua bán đất bằng giấy viết tay là gì? Và có được công nhận không? Mời các đọc giả cùng Công ty Luật TNHH HT Legal VN thông qua bài viết này để hiểu rõ hơn về vấn đề “Mua đất bằng giấy viết tay – khi nào được công nhận?”.
Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật dân sự 2015;
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI ngày 15 tháng 05 năm 2014;
– Án lệ số 55/2022/AL về Công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức.
Nội dung:
1. Thế nào là mua bán đất bằng giấy viết tay?
Căn cứ theo khoản 1 điều 129 Bộ luật dân sự 2015: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.”
Pháp luật nước ta cho phép tự do lựa chọn hình thức giao dịch dân sự. Tuy nhiên sự tự do này không phải là tuyệt đối bởi vì bản chất của pháp luật chính là rào cản giới hạn. Tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”. Bên cạnh đó, căn cứ theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Qua đó có thể kết luận giấy tờ mua bán đất bằng văn bản viết tay bản chất đã là vi phạm về hình thức của hợp đồng. Nhưng không phải tất cả giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay đều bị coi là vô hiệu.
2. Khi nào việc mua đất bằng giấy viết tay được công nhận?
Trường hợp không phát sinh tranh chấp:
Như đã trình bày ở nội dung trên, dựa trên pháp luật hiện hành thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay là giao dịch dân sự vô hiệu, không được pháp luật công nhận.
Tuy vậy tại khoản 1 điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bằng khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã đề cập như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đaivà Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014″.
Như vậy, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được công nhận khi (i) Giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trước ngày 01/01/2008; (ii) Giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sau ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định này.
Trường hợp xảy ra tranh chấp Giấy mua bán đất viết tay:
Một số căn cứ được pháp luật hiện hành quy định có thể công nhận hiệu lực của giấy mua bán đất viết tay như sau:
Căn cứ tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp Giấy mua bán đất viết tay thì có thể sử dụng án lệ. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử thì việc áp dụng án lệ sẽ khó khăn bởi lẽ bản chất án lệ phải được áp dụng hầu như tương tự trong vụ án của án lệ. Ví dụ Án lệ số 55/2022 giải quyết vụ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” cũng đã có hướng xử lí như sau:
“Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…”
Trên đây là một số phân tích liên quan đến việc mua đất bằng giấy viết tay của Công ty Luật HT Legal VN. Để được tư vấn rõ hơn về vấn đề này và các vấn đề khác có liên quan, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Cạnh UBND phường 22).
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
