Kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu kinh doanh của người dân tăng cao. Để đáp ứng nhu cầu kinh doanh, đã có nhiều trường hợp thuê mặt bằng để kinh doanh. Vậy để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê thì trong hợp đồng cần có những điều khoản nào bảo đảm? Những lưu ý khi làm hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh gồm những gì? Cùng Công ty Luật HT Legal VN tìm hiểu rõ hơn qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý:
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018;
– Luật Nhà ở 2014.
Nội dung:
1. Hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh là gì
Hợp đồng thuê mặt bằng là một hợp đồng kinh doanh, bằng văn bản giữa bên thuê và bên cho thuê, việc sử dụng các cơ sở thuê để kinh doanh, giao dịch hoặc sống trong một thời gian nhất định và bên thuê phải chịu trách nhiệm trả tiền thuê nhà cho chủ nhà theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật.
Để đảm bảo lợi ích của cả hai bên, hợp đồng phải nêu đầy đủ các điều khoản của thỏa thuận sử dụng các cơ sở và các nghĩa vụ liên quan sẽ được thực hiện. Các điều khoản phải rõ ràng, súc tích, dễ hiểu và tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định của pháp luật.
Hợp đồng phải được ký kết đầy đủ bởi cả hai bên. Hợp đồng có thời hạn 6 tháng trở lên phải được công chứng, xác thực hoặc đăng ký tại một cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Quy định chung về hơp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh
Thuê mặt bằng kinh doanh về bản chất là một dạng hợp đồng cho thuê. Dựa trên căn cứ pháp lý của Bộ luật dân sự năm 2015 thì mọi điều khoản, kí kết giữa bên thuê và bên cho thuê đề dựa trên thỏa thuận, ý chí cá nhân của hai bên. Pháp luật tôn trọng thỏa thuận trên cở sở tự do, bình đẳng và tự nguyện.
Hợp đồng thuê mặt bằng mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản, do đó các quy định chung của pháp luật liên quan đến vấn đề này hầu hết đều được quy định chung ở Bộ luật dân sự 2015 từ Điều 472 đến Điều 482 gồm có các tiêu chí chủ chốt của một bản hợp đồng như: giá thuê, thời hạn thuê, giao tài sản, cho thuê lại, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê.
3. Nội dung hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh
Để được đảm bảo đầy đủ về mặt pháp lý, hợp đồng cho thuê mặt bằng để kinh doanh phải bao gồm các điều khoản chính sau:
Thứ nhất, thông tin của người ký. Đầu tiên, hợp đồng cần có thông tin đầy đủ và chính xác của các bên liên quan như tên đầy đủ, số nhận dạng, nơi đăng ký thường trú…
Thứ hai, thông tin về cơ sở. Ngoài thông tin của các bên liên quan, cơ sở cho thuê cũng cần được ghi lại đầy đủ về các đặc điểm của chúng như địa chỉ, khu vực có thể sử dụng, khu vực mặt tiền,….
Thứ ba, thời hạn ký kết. Điều này tùy thuộc vào thỏa thuận và thỏa thuận giữa các bên. Có thể một vài tháng, một năm hoặc một vài năm… là tất cả những điều cần xuất hiện trong hợp đồng.
Thứ tư, giá cho thuê và phương thức thanh toán. Trong thị trường hiện tại, không có quy định về giá cho thuê mặt bằng. Do đó, giá cho thuê hoàn toàn phụ thuộc vào sự đồng ý của bên cho thuê và bên thuê. Ngoài giá cả, hai bên cũng cần phải đồng ý về hình thức thanh toán: tiền mặt hoặc chuyển khoản. Cùng với thời hạn thanh toán là hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm.
Thứ năm, các cam kết cụ thể. Các cam kết bao gồm bên cho thuê không thể tăng giá hoặc tăng trong một thời gian cụ thể. Nếu có sự gia tăng, nó phải được thông báo trước cho bên kia mức tăng là bao nhiêu và khi nào việc tăng giá bắt đầu, bên thuê cần cam kết thanh toán đúng hạn tại thời điểm được hai bên thỏa thuận và ký kết.
Thứ sáu, quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng cũng cần xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên bao gồm bên thuê và bên cho thuê.
Ngoài các điều khoản trên, các mục sau đây sẽ được bao gồm trong hợp đồng như phương thức giải quyết tranh chấp, cam kết của mỗi bên, chấm dứt hợp đồng…
4. Các lưu ý khi soạn thảo hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh
Ngoài việc đảm bảo các nội dung trong hợp đồng như đã đề cập ở trên, trong hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh cũng có những lưu ý cụ thể như sau nhằm đảm bảo lợi ích của các bên giao kết hợp đồng.
Thứ nhất, cần có quy trình xác minh về tình trạng pháp lý của mặt bằng và tài sản cho thuê. Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung 2018 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Thứ hai, về chủ thể ký hợp đồng. Những người tham gia ký kết hợp đồng phải đảm bảo đủ tư cách, năng lực hành vi và trong trường hợp đại diện để ký kết hợp đồng mà không phải là đại diện theo pháp luật thì phải có giấy ủy quyền hợp lệ. Chỉ có ký kết hợp đồng đúng chủ thể thì hợp đồng mới có giá trị pháp lý và có hiệu lực thi hành. Việc bảo đảm về chủ thể khi ký kết hợp đồng sẽ loại trừ đáng kể những rủi ro không đáng có.
Thứ ba, về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê bất động sản, Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung 2018 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng thuê nhà của bạn không bắt buộc phải tiến hành công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên tự thỏa thuận với nhau về việc đồng ý công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, hai bên nên thực hiện công chứng hợp đồng thuê bất động sản kinh doanh nhằm tạo thuận lợi giải quyết tranh chấp nếu phát sinh về sau.
Thứ tư, về những điều khoản quan trọng trong hợp đồng thuê bất động sản. Các bên cần chú ý hơn đến một số nội dung sau nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi của các bên, hạn chế tranh chấp phát sinh về sau:
– Giá thuê và các chi phí liên quan;
– Quyền và nghĩa vụ giữa các bên;
– Các điều khoản lạm phát trong hợp đồng;
– Điều khoản về tiền đặt cọc;
– Quy định về phạt vi phạm hợp đồng.
Cuối cùng, các bên cần chú trọng đến công việc bàn giao hiện trạng mặt bằng, tài sản, trang thiết bị hiện có của mặt bằng cho thuê. Đây là điều khoản mà các bên thường phớt lờ, không chú trọng đến. Nhưng trên thực tế lại là khía cạnh dẫn đến tranh chấp nhiều nhất.
Trên đây là một số thông tin về những lưu ý khi soạn thảo hợp đồng cho thuê mặt bằng để kinh doanh. Để được tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan, xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
