Bên cạnh việc tìm hiểu thông tin về vị trí, giá bán, chủ đầu tư dự án…thì các Rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản luôn nằm trong những vấn đề quan trọng hàng đầu với các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, lại có nghịch lý là nhiều người sẵn sàng bỏ ra hàng tỷ đồng, tiền tích cóp cả đời để đầu tư, mua bán bất động sản nhưng lại không bỏ chút thời gian để tìm hiểu những quy định pháp luật liên quan để hiểu biết rõ ràng, hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất đối với bất động sản mà mình dự định đầu tư hoặc mua để ở.
Bạn đã biết những rủi ro về mặt pháp lý có thể gặp phải chưa? Nếu chưa thì bài viết này là dành cho bạn. Dưới đây là cái giá của việc đầu tư, mua bán bất động sản nhưng không tìm hiểu quy định pháp luật mà bạn nên biết.
1. Thỏa thuận, quy trình đặt cọc tiến hành qua loa
Đặt cọc là một trong những giai đoạn cần thiết nên thực hiện thận trọng khi đầu tư bất động sản nhưng hầu hết mọi người lại không coi trọng giai đoạn này nhưng đây cũng là rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản thường gặp nhiều nhất. Cụ thể, trong hợp đồng đặt cọc, các điều khoản về đặt cọc không được quy định rõ ràng, chung chung. Dẫn đến rất dễ xảy ra tranh chấp trong tương lai, có thể kể đến như:
– Bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và không được ủy quyền nhận đặt cọc. Hiện nay có rất nhiều “cò đất” tự ý nhận cọc để ăn hoa hồng với chủ đất. Khi tranh chấp xảy ra, các hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, một số người sau khi nhận đặt cọc thì không liên lạc được hoặc bỏ trốn gây khó khăn khi giải quyết tranh chấp.
– Không ghi rõ số tiền đặt cọc, số tiền chuyển nhượng, thời gian nhận tiền, phương thức thanh toán… Nhiều trường hợp trong thực tế không xác định hợp đồng đã đặt cọc hay chưa khi xảy ra tranh chấp. Do đó, vấn đề giao nhận tiền ngoài có người làm chứng cần có biên bản xác nhận và tốt nhất thông qua chuyển khoản ngân hàng.
– Quy định thời gian đặt cọc nhưng không ghi rõ thời hạn cụ thể ký kết hợp đồng hoặc các điều khoản về việc gia hạn thời gian ký hợp đồng. Do đó cũng dễ xảy ra tranh chấp về cách tính thời gian vì mỗi người sẽ hiểu theo mỗi ý khác nhau
– Quy định quyền và nghĩa vụ các bên chung chung, về sau có xảy ra tranh chấp sẽ không đảm bảo được quyền lợi cho bên muốn thực hiện tiếp hợp đồng hoặc bất lợi cho các bên khi từ bỏ quyền thỏa thuận của mình trong hợp đồng.
2. Chủ đầu tư dự án “lách luật”
Việc “lách luật” ở đây có thể là chủ đầu tư chưa được cấp phép xây dựng, chưa thực hiện việc tách thửa thậm chí loại đất chưa phải là đất ở (ví như vụ Công ty Alibaba tự vẽ ra dự án, nhận cọc của người mua nhưng đất lại đất nông nghiệp) nhưng đã rao bán công khai là đất ở sổ hồng đầy đủ… và nhận tiền cọc từ người mua.
Đối với các dự án có vị trí tốt có rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền ra để đặt cọc. Tuy việc này không trái pháp luật nhưng tiềm ẩn rủi ro rất cao với người đầu tư. Trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng triển khai dự án hoặc không nhận được giấy phép xây dựng, không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không thực hiện việc tách thửa thì người đầu tư rất khó được hoàn lại tiền đặt cọc. Thậm chí, nếu kiện ra Tòa thì quyền lợi của người mua cũng khó đảm bảo.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình, các nhà đầu tư hãy yêu cầu chủ dự án cho xem đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền, nếu người môi giới hoặc nhân viên dự án lấy nhiều lý do khác nhau để thoái thác cung cấp thông tin hoặc đưa ra lời hứa hẹn, cam kết thì bạn nên cẩn trọng.
3. Rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản – Né thuế
Khi chuyển nhượng nhà đất, người bán có trách nhiệm nộp thuế đầy đủ theo quy định của Pháp luật, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là căn cứ để tính thuế Thu nhập cá nhân và lệ phí liên quan.
Nếu các bên mua – bán, cố tình kê khai giá bán không chính xác trong hợp đồng chuyển nhượng để chịu thuế, phí thấp thì được coi là hành vi vi phạm pháp luật. Những hành động này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro thậm chí có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Tùy thuộc vào mức độ vi phạm của cá nhân đó mà cơ quan chức năng sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí có thể bị xử lý hình sự về tội trốn thuế được quy định tại Điều 200 Bộ Luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung 2017.
4. Dự án chưa xong phần móng đã ký hợp đồng mua bán chính thức
Tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Bên cạnh giấy phép xây dựng dự án thì đây cũng là một rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản nhiều người gặp phải.
Hiện nay có rất nhiều Chủ đầu tư đặt văn phòng bán hàng tại địa chỉ khác với địa điểm dự án đang xây dựng hoặc nhà mẫu đặt ở một dự án khác. Các giao dịch mua bán cũng sẽ diễn ra ở văn phòng. Khi người mua không tìm hiểu kỹ thông tin, không trực tiếp đến kiểm tra dự án đã được khởi công, làm móng hay chưa dẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý sau này.
5. Rủi ro khi dự án chưa được ngân sách bảo lãnh
Theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.”
Theo điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì một dự án bất động sản bắt buộc phải được một ngân hàng nào đó bảo lãnh. Người đầu tư có quyền yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy bảo lãnh của ngân hàng. Thế nhưng thực tế hiện nay cho thấy dường như những người đầu tư, mua bất động sản không quá quan tâm đến điều này nên gặp phải những rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản trong tương lai.
Trên đây là một số ý kiến của Công ty Luật TNHH HT Legal VN về vấn đề “Cái giá của việc đầu tư, mua bán bất động sản nhưng không tìm hiểu quy định pháp luật”. Để được tư vấn rõ hơn về vấn đề này và các vấn đề pháp lý có liên quan, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
