Để biết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có cần thiết công chứng không? Hợp đồng đặt cọc nếu công chứng sẽ có ưu điểm gì? Khuyết điểm gì? thì bạn cần hiểu rõ về tính pháp lý của hợp đồng công chứng, lưu ý gì khi lập hợp đồng cũng như thực hiện giao dịch đặt cọc mua nhà đất.
Công ty Luật TNHH HT LEGAL VN xin chia sẻ đến Quý khách hàng bài viết: “CÓ NÊN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT”
1. Căn cứ pháp lý:
+ Bộ luật Dân sự 2015.
2. Nội dung:
– Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng hay không?
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Từ đó có thể hiểu đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán. Mục đích đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hoặc cả giao kết và thực hiện hợp đồng chính thức.
Như vậy, về mặt quy định pháp lý, pháp luật không đặt ra yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực, việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thoả thuận với nhau hoặc phụ thuộc vào nhu cầu của các bên.
– Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hay không?
Trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, dù pháp luật không bắt buộc nhưng để an tâm hơn về mặt pháp lý, nhiều người vẫn tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng đặt cọc trên thực tế không ít trường hợp “than khổ” với hợp đồng công chứng này.
Một tình huống giả định rằng B đặt cọc mua miếng đất của A, hai bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc và đi công chứng hợp đồng đặt cọc kèm điều kiện trường hợp đến hạn mà B không giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ bị mất cọc. Hết thời hạn, giao kết không thành, A tiếp tục rao bán nhà đất đó cho người khác, và khi trực tiếp ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng với C (người mua) thì công chứng viên thông báo không thể công chứng do nhà đất này đang tồn tại một hợp đồng đặt cọc.
Đối với trường hợp hai bên đã thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc mà sau đó muốn hủy thì thông thường có hai cách:
+ Một là, hai bên đến tổ chức hành nghề công chứng trước đó đã công chứng HĐĐC để tiến hành thỏa thuận, cam kết bằng văn bản về hủy hợp đồng đặt cọc, văn bản này phải được công chứng. Cách này khó có khả năng xảy ra, vì khi bên mua không muốn mua nữa thì sẽ không hợp tác với bên bán. Lúc này, bên bán muốn hủy hợp đồng đặt cọc để bán cho người khác thì sẽ bị bên mua yêu cầu hoàn lại tiền cọc mới đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc.
+ Hai là, trường hợp khởi kiện ra tòa để yêu cầu tòa tuyên xử chấm dứt cam kết mua bán tại hợp đồng đặt cọc và bên mua phải chịu mất do bên mua vi phạm nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, phương án này sẽ mất thời gian và đôi khi khó khăn khi một bên đã cố tình không chịu thỏa thuận hủy hợp đồng.
Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất khi đang tồn tại một hợp đồng đặt cọc rất có thể xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của “người đã đặt cọc trước đó”, tức là vi phạm điều cấm của Bộ Luật dân sự năm 2015.
Việc không bắt buộc một số loại hợp đồng phải công chứng nhưng pháp luật vẫn khuyến khích nên thực hiện việc công chứng một số giao dịch nhằm đảm bảo tính chứng cứ và sẽ có những lợi thế nhất định trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Vì những lý do trên, để giải quyết rủi ro từ việc công chứng hợp đồng đặt cọc thì cần thiết nên thêm điều khoản cho những bộ mẫu hợp đồng đặt cọc tại các tổ chức hành nghề công chứng, cụ thể:“Nếu đến hạn thực hiện hợp đồng mà hai bên không tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì hợp đồng đặt cọc hết hiệu lực và bên nhận cọc được tiếp tục thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là bán cho người khác”.
Công ty Luật TNHH HT Legal VN tự hào là Công ty Luật chuyên nghiệp và uy tín trong lĩnh vực dân sự, hành chính, hình sự. Chúng tôi tự tin và hoàn toàn có thể tư vấn, đại diện pháp lý cho Quý khách hàng để xử lý tranh chấp trong các lĩnh vực này. Nếu có nhu cầu tư vấn, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
