Vay thế chấp tại Ngân hàng là hình thức vay vốn rất phổ biến hiện nay, đặc biệt là thế chấp bất động sản. Để có nguồn tiền mua được nhà đất, thông thường mọi người sẽ vay Ngân hàng và thế chấp lại chính ngôi nhà mà mình đang mua để làm tài sản bảo đảm hoặc cần vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh hay đang cần một khoản tiền lớn thì buộc phải thế chấp nhà đất để vay tiền. Tuy nhiên, ít người biết được các vấn đề pháp lý xung quan nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng.
Khi bạn mua nhà đất mà người bán đang thế chấp tại Ngân hàng bạn sẽ hoài nghi và lo lắng. Đa số mọi người đều quan niệm rằng mua nhà đất đang thế chấp sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về sau.
Để hạn chế thấp nhất rủi ro nếu Quý khách hàng nắm vững những bước mua nhà đất đang thế chấp an toàn mà Công ty Luật TNHH HT Legal VN chia sẻ sau đây:
1. Nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng có mua bán, chuyển nhượng được không?
Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ Luật dân sự năm 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp: “… Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 Bộ Luật này”.
Và tại khoản 4, 5 Điều 321 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định rằng:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”.
Như vậy, căn cứ tại các quy định trên thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng vẫn được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của phía Ngân hàng.
2. Cách mua nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng an toàn.
Cách 1: Mua nhà đất đang thế chấp khi có sự đồng ý của Ngân hàng.
Như đã phân tích tại mục 1, khi bên nhận thế chấp (cụ thể là Ngân hàng) đồng ý cho chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể an tâm khi nhận chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp.
Thông thường, quá trình này cần có biên bản cam kết giữa 03 bên cụ thể là Ngân hàng, người mua và người bán. Các điều khoản nêu rõ việc Ngân hàng đồng ý cho phép chuyển nhượng; Thanh toán tiền vay giữa bên bán với Ngân hàng, việc thanh toán tiền mua nhà đất giữa người mua và người bán.
Mỗi Ngân hàng sẽ có phương thức xử lý tài sản khác nhau. Do đó, người bán cần có sự tham vấn của Luật sư chuyên ngành như Luật sư tại Công ty Luật TNHH HT Legal VN để được tư vấn pháp lý và giải quyết các tình huống phát sinh, ngoài ra mọi giải pháp đều phải tiến hành làm việc trực tiếp với Ngân hàng và có văn bản rõ ràng. Các bước cần xử lý cơ bản:
– Bước 1: Làm việc với Ngân hàng và yêu cầu ra Thông báo/Văn bản rõ ràng về điều kiện, nội dung thanh toán tiền và chuyển nhượng tài sản thế chấp.
– Bước 2: Căn cứ theo Thông báo/Văn bản của Ngân hàng, Bên mua tiến hành nộp tiền vào tài khoản mở tại Ngân hàng (Đủ số tiền để Ngân hàng thu hồi nợ và số tiền dư sẽ được phong tỏa lại), song song đó hai bên mua và bán tiến hành ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng tại Cơ quan công chứng, sau đó Ngân hàng thu nợ và sẽ hoàn trả lại số tiền còn dư của bên bán. Lưu ý: Tình huống này có thể được Ngân hàng hỗ trợ bằng phương thức cho cán bộ cầm bản chính sổ hồng đi theo khách hàng để chứng kiến việc ký Hợp đồng chuyển nhượng và cầm giữ sổ hồng cho đến khi Ngân hàng thu nợ xong.
– Bước 3: Thanh lý hồ sơ vay, thế chấp, bên bán nhận lại tiền còn dư, bên mua tiến hành các hồ sơ đang bộ sang tên cho tài sản mình mua theo quy định pháp luật.
Cách 2: Đặt cọc để giải chấp, song song ký công chứng “treo” rồi thực hiện thủ tục sang tên.
Phương thức này là tiến hành song song việc ký công chứng và việc giải chấp tại Ngân hàng. Theo đó bên mua có thể đặt cọc cho bên bán ít nhất số tiền bằng với khoản nợ và lãi Ngân hàng để họ có đủ tiền trả nợ nhằm mục đích làm thủ tục giải chấp, rút Sổ hồng và tiến hành giao dịch chuyển nhượng.
Việc đặt cọc này phải thực hiện bằng văn bản với nhiều điều khoản chặt chẽ và kỹ càng, chưa kể thiết kế các điều khoản khác nhau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Việc ký công chứng “treo” nghĩa là hai bên sẽ tiến hành ký và lăn tay trước mặt Công chứng viên (lúc này Hợp đồng chưa phát hành, đóng dấu nhưng ý chí và nội dung thì đã thỏa thuận và được Công chứng viên chứng kiến nên không thể chối cãi), song song đó việc giải chấp tại Ngân hàng tiến hành song song để mang sổ hồng và hồ sơ giải chấp nhằm đủ điều kiện của 1 bộ hồ sơ được công chứng theo luật định.
Phương án này khá rủi ro nếu không tính toán kỹ càng và không có Luật sư có chuyên môn tư vấn, kinh nghiệm xử lý của Luật sư dày dặn kinh nghiệm như Luật sư HT Legal VN sẽ giúp hạn chế tất cả rủi ro có thể xẩy ra.
Công ty Luật TNHH HT Legal VN là Công ty Luật dẫn đầu chuyên cung cấp những dịch vụ pháp lý nhằm giải quyết các công việc liên quan đến Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng thế chấp và Bất động sản tại Ngân hàng cho Quý khách hàng có nhu cầu.
Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22).
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh.
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
