Tình trạng chuyển nhượng nhà đất “hai giá” nhằm trốn, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ xảy ra khá phổ biến. Đối với những người dân không nắm rõ quy định pháp luật, họ có thể mặc nhiên áp dụng tư duy này đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản mà không hề hay biết rủi ro pháp lý khi xảy ra sẽ gây ra thiệt hại rất lớn.
Do đó, HT Legal VN xin chia sẻ bài viết sau đây để cảnh báo những vấn đề pháp lý mà các bên trong giao dịch chuyển nhượng có thể gặp phải khi khai hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế.
I. Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 (Sau đây gọi tắt là “Bộ luật Hình sự 2015”);
– Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và 2014 (Sau đây gọi tắt là “Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007”);
– Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2013, 2014, 2020 và 2022 (Sau đây gọi tắt là “Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008”);
– Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2017, 2020 và 2022 (Sau đây gọi tắt là “Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012”
– Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 (Sau đây gọi tắt là “Luật Đất đai 2013”);
– Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020 và 2022 (Sau đây gọi tắt là “Luật Nhà ở năm 2014”);
– Luật Quản lý thuế năm 2019;
– Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn;
– Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.
II. Nội dung:
1. Lý do hợp đồng mua bán nhà đất khai thấp hơn thực tế:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế theo khoản 5 điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đối với cá nhân và khoản 2 điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 đối với doanh nghiệp.
Thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% đối với cá nhân theo điểm e khoản 2 điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và 20% đối với doanh nghiệp theo khoản 1 điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008.
Như vậy, đơn cử một giao dịch chuyển nhượng bất động sản với giá trị là 5 tỷ đồng thì số tiền nộp lệ phí trước bạ là 25 triệu đồng (mức thu 0,5% theo khoản 1 điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP) và số tiền thuế là 100 triệu đồng với cá nhân/1 tỷ đồng với doanh nghiệp. Đây là một số tiền lớn đối với người bán lẫn người mua (trong trường hợp thỏa thuận để người mua trả tiền thuế), do đó, họ chọn cách khai giảm giá trị thực tế của giao dịch chuyển nhượng để né thuế cho cá nhân/ doanh nghiệp bán bất động sản, giảm tiền nộp lệ phí trước bạ cho người mua.
Công ty Luật HT Legal VN dự đoán Luật đất đai sắp tới dự định thông qua sẽ ban hành bảng giá đất hàng năm theo giá sát với giá thị trường, căn cứ vào dữ liệu điện tử, giao dịch bất động sản trên máy tính để tính toán được bảng giá đất phù hợp.
Giá đất để tính thuế thu nhập, lệ phí trước bạ không còn căn cứ trên giá trị trên hợp đồng do các bên đưa ra nữa. Mà căn cứ tính thuế, phí chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào bảng giá đất năm trước nhân với hệ số điều chỉnh giá. Việc đưa ra cách tính mới nhằm công khai minh bạch giá trị thực của bất động sản, tránh thất thu thuế của Nhà nước và giảm thiểu những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản liên quan về “giá”.
2. Rủi ro pháp lý:
a. Đối với quá trình chuyển nhượng sang tên tại cơ quan nhà nước:
Thực tế, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên tại cơ quan nhà nước, nhiều hợp đồng chuyển nhượng bị trả về vì kê khai giá mua – bán thấp hơn giá thị trường.
Theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013, khoản 1 điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải công chứng. Cho nên, nếu muốn bổ sung hợp đồng chuyển nhượng về phần giá trị chuyển nhượng, các bên phải công chứng bổ sung, việc này rất tốn thời gian và chi phí.
b. Đối với trường hợp phát sinh việc khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến giá trị chuyển nhượng:
Vì hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải công chứng nên giá trị chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng là giá trị được pháp luật công nhận và có giá trị pháp lý ràng buộc giữa các bên. Nếu giá trị hợp đồng thấp hơn thực tế đã giao dịch thì rõ ràng điều này là bất lợi cho một trong hai bên, ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà, đất trị giá thực 2 tỷ đồng nhưng lại ghi trên hợp đồng công chứng là 500 triệu nhằm giảm đóng tiền thuế, phí. Khi có tranh chấp xảy ra, người bán đề nghị trả lại 500 triệu tiền theo hợp đồng công chứng để lấy lại nhà.
Trong trường hợp muốn tòa án xem xét công nhận giá giao dịch thực tế thì phải chứng minh, việc này không phải lúc nào cũng làm được, đồng thời sẽ “lộ” ra hành vi khai chênh lệch giá trị chuyển nhượng nhằm trốn thuế. Và đây được xem là hành vi vi phạm pháp luật.
c. Xử phạt vi phạm hành chính:
Khoản 5 điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 quy định về hành vi trốn thuế: “5. Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp.”
Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi trốn thuế khai hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế là:
| Đặc điểm hành vi trốn thuế | Mức xử phạt |
| Không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ | Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn |
| Có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên | Phạt tiền 1 lần số thuế trốn |
| Có một tình tiết tăng nặng | Phạt tiền 2 lần số thuế trốn |
| Có hai tình tiết tăng nặng | Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn |
| Có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên | Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn |
Theo điều 9, điều 10 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, điều 6 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ là các hành vi sau đây:
– Tình tiết tăng nặng:
+ Vi phạm hành chính có tổ chức;
+ Vi phạm hành chính nhiều lần; tái phạm;
+ Ép buộc người bị lệ thuộc vào mình về vật chất, tinh thần thực hiện hành vi vi phạm hành chính;
+ Sau khi vi phạm đã có hành vi trốn tránh, che giấu vi phạm hành chính;
+ Số tiền thuế trốn từ 1 trăm triệu đồng trở lên.
– Tình tiết giảm nhẹ:
+ Người vi phạm hành chính đã có hành vi ngăn chặn, làm giảm bớt hậu quả của vi phạm hoặc tự nguyện khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại;
+ Người vi phạm hành chính đã tự nguyện khai báo, thành thật hối lỗi; tích cực giúp đỡ cơ quan chức năng phát hiện vi phạm hành chính, xử lý vi phạm hành chính;
+ Vi phạm hành chính do bị ép buộc hoặc bị lệ thuộc về vật chất hoặc tinh thần;
+ Vi phạm hành chính vì hoàn cảnh đặc biệt khó khăn mà không do mình gây ra;
+ Vi phạm hành chính do trình độ lạc hậu;
+ Những tình tiết giảm nhẹ khác do Chính phủ quy định.
d. Xử lý trách nhiệm hình sự:
Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 quy định:
| Hành vi | Trách nhiệm hình sự |
| Đối với cá nhân | |
| Trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng | Bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm |
| Trốn thuế với số tiền dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự 2015, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm | |
|
Hành vi trốn thuế: a) Có tổ chức; b) Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng; c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn; d) Phạm tội 02 lần trở lên; đ) Tái phạm nguy hiểm. |
Bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm |
| Trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên | Bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm |
| Đối với doanh nghiệp | |
| Trốn thuế với số tiền từ 200.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng | Bị phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng |
| Trốn thuế từ 100.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195 và 196 của Bộ luật Hình sự 2015, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm | |
|
Hành vi trốn thuế: a) Có tổ chức; b) Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng; c) Phạm tội 02 lần trở lên; d) Tái phạm nguy hiểm |
Bị phạt tiền từ 1.000.000.000 đồng đến 3.000.000.000 đồng |
| Trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên | Bị phạt tiền từ 3.000.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 06 tháng đến 03 năm |
| Gây thiệt hại và không có khả năng khắc phục hậu quả gây ra | Bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn |
3. Kết luận:
HT Legal VN khuyến nghị mọi người khi mua bán nhà đất cần tham vấn ý kiến những người nắm rõ quy định pháp luật về đất đai và chuyển nhượng bất động sản nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý, tránh những rủi ro, thiệt hại ở tương lai.
Công ty Luật TNHH HT Legal VN tự hào là Công ty Luật chuyên nghiệp và uy tín. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, thuế, đại diện khách hàng liên hệ, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản, đại diện tham gia giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản theo yêu cầu của Khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
