Xuất hiện tại Việt Nam năm 2014 và bùng nổ từ năm 2016, condotel (căn hộ lưu trú) từng tạo nên các cơn sốt trên thị trường. Tuy nhiên, condotel đã vấp phải rào cản pháp lý về việc có được cấp sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu hay không. Và, đến nay, vấn đề pháp lý này đã được gỡ rối nhờ Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 20/05/2023.
I. Cơ sở pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi, bổ sung năm 2018 (Sau đây gọi tắt là “Luật Đất đai năm 2013”);
– Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019 và 2020;
– Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020;
– Luật Du lịch năm 2017;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, 62/2019/NĐ-CP, 148/2020/NĐ-CP, 10/2023/NĐ-CP (Sau đây gọi tắt là “Nghị định số 43/2014/NĐ-CP”);
– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, 33/2017/TT-BTNMT, 53/2017/TT-BTNMT, 09/2021/TT-BTNMT (Sau đây gọi tắt là “Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT”).
II. Nội dung:
1. Condotel là gì?
Condotel là viết tắt của cụm condominium (chung cư cao cấp) và hotel (khách sạn), được hiểu là căn hộ du lịch theo khoản 3 điều 48 Luật Du lịch năm 2017.
Condotel là một tòa nhà gồm nhiều căn hộ chung cư nhưng hoạt động như một khách sạn, thường được xây ở các thành phố lớn và các khu nghỉ dưỡng lớn. Người mua có quyền sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư tại đây phục vụ mục đích nghỉ dưỡng hoặc cho người khác thuê để nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian ngắn.
Dưới đây là bảng so sánh condotel với khách sạn và căn hộ chung cư:
| Khách sạn | Căn hộ chung cư | |
| Giống nhau | Condotel hoạt động như một khách sạn với các đặc điểm: Có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24 | Căn hộ tại Condotel được thiết kế với đầy đủ các tiện ích nhà bếp, phòng khách, phòng ngủ để sinh hoạt như tại một căn hộ chung cư bình thường |
| Có một đơn vị đứng ra quản lý, điều hành về vấn đề cho thuê và các hoạt động hàng ngày như ở khách sạn | ||
| Khác nhau | Condotel cho phép người mua được hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Khác với khách sạn, khách sạn chỉ cho khách hàng thuê phòng, không thiết lập quyền sở hữu | Người mua condotel không dùng với mục đích để ở mà có thể tự mình sử dụng hoặc cho người khác thuê căn hộ với mục đích nghỉ dưỡng trong một thời gian ngắn. |
| Người mua condotel không tự quản lý, chăm sóc, bảo dưỡng căn hộ mà có đơn vị quản lý thay mặt thực hiện |
2. Tại sao trước đây condotel không được cấp sổ hồng?
Condotel là một loại hình sử dụng bất động sản mới mẻ khi có sự kết hợp hoạt động khách sạn trong các căn hộ chung cư và nổi cộm từ năm 2016. Cho nên, chưa có quy định pháp luật để kịp thời điều chỉnh ngay vấn đề pháp lý này, dẫn đến người mua condotel không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là “Giấy Chứng Nhận” ngay tại thời điểm mua. Cụ thể:
– Chưa có quy định pháp luật xác định condotel là dự án du lịch theo pháp luật du lịch hay dự án kinh doanh bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
Trong trường hợp condotel là dự án du lịch thì nhà đầu tư chỉ được chuyển nhượng nguyên dự án chứ không được bán các dạng căn hộ condotel. Còn nếu condotel được xác định là dự án kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư mới được mua bán, cấp Giấy Chứng Nhận cho từng căn hộ condotel.
– Không thể ghi nhận các trường thông tin theo yêu cầu trên Giấy Chứng Nhận.
Các trường thông tin không thể ghi nhận theo yêu cầu trên Giấy Chứng Nhận là:
– Diện tích và Hình thức sử dụng (theo khoản 4, 5 điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT):
Vì lý do chưa có quy định pháp luật pháp luật xác định condotel là dự án du lịch hay dự án kinh doanh bất động sản như đã nêu trên nên vẫn chưa thể xác định được đối tượng nào được cấp Giấy Chứng Nhận: chỉ có chủ dự án hay từng người mua căn hộ. Do đó, không thể xác định được diện tích (diện tích của toàn bộ condotel hay một mình căn hộ) và hình thức sử dụng (sử dụng chung hay riêng).
– Mục đích sử dụng đất (theo khoản 6 điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT):
Condotel thường được chủ dự án xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Khoản 1 điều 153 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.” Condotel có đặc điểm có thể sử dụng để ở như một căn hộ chung cư thông thường và có thể cho thuê như một cơ sở lưu trú du lịch để phục vụ nghỉ dưỡng trong thời gian ngắn. Cho nên, xác định mục đích sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ với condotel là không phù hợp.
Một số địa phương đã linh động để cấp Giấy Chứng Nhận cho condotel theo mục đích sử dụng đất là “đất ở nhưng không có đơn vị ở”. Đây là mục đích sử dụng đất chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào và đất thương mại, dịch vụ không thể được chuyển hóa thành đất ở do vướng mắc cơ chế quản lý và sử dụng đặc trưng của mỗi loại đất. Do đó, đưa đến rủi ro pháp lý cho người mua condotel.
– Thời hạn sử dụng đất (theo khoản 7 điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT):
Mỗi nhóm đất (đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) đều có thời hạn sử dụng đất riêng. Vì lý do chưa xác định được mục đích sử dụng đất nêu trên nên không có căn cứ để xác định thời hạn sử dụng đất.
3. Condotel có thật sự được cấp sổ hồng theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP?
Khoản 4 điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở:
“5. Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này. Việc thể hiện thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định này, có thể giải quyết các trường thông tin về mục đích sử dụng đất (đất thương mại, dịch vụ) và thời hạn sử dụng đất (không quá 50 năm hoặc 70 năm trong trường hợp đặc biệt). Tuy nhiên, vẫn chưa có một cơ sở rõ ràng nào cho thấy người mua căn hộ condotel đã được cấp Giấy Chứng Nhận. Bởi, condotel vẫn chưa được xem là dự án kinh doanh bất động sản để bán condotel tương tự như căn hộ chung cư.
Không những thế, điều kiện để được cấp Giấy Chứng Nhận là “đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Hiện nay, pháp luật về xây dựng chưa có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng không sử dụng vào mục đích ở, mà sử dụng vào mục đích khác như: làm văn phòng, dịch vụ, thương mại… Do đó, việc chứng minh đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng Nhận vẫn tương đối khó khăn.
Công ty Luật TNHH HT Legal VN tự hào là Công ty Luật chuyên nghiệp có thể đáp ứng và thực hiện đầy đủ các dịch vụ pháp lý theo yêu cầu của khách hàng, từ tư vấn, chuẩn bị hồ sơ hành chính, đại diện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong các vụ tranh chấp. Nếu có nhu cầu tư vấn, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
