DÙNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ THẾ CHẤP, BÊN VAY CẦN QUAN TÂM GÌ?
(LUẬT SƯ TRANH TỤNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH)
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của người dân vừa là đối tượng giao dịch trong kinh doanh thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì là một loại tài sản vô cùng có giá trị, việc thế chấp nhà ở diễn ra khá phổ biến, tróng đó có loại hình: Nhà ở hình trành trong tương lai.
Câu hỏi: Vợ chồng anh A, chị B cưới nhau được tám năm. Vừa rồi, bố mẹ anh A có cho vợ chồng anh mảnh đất. Chị B tính để vài năm nữa con cái lớn hơn và kinh tế gia đình ổn định thì mới xây nhà. Tuy nhiên, được sự động viên của người thân, bạn bè, anh B vẫn quyết định xây nhà mới để cho các con có điều kiện sinh hoạt tốt hơn. Nhưng chủ thầu xây dựng yêu cầu phải ứng trước tiền nếu không sẽ không cho thợ thi công nữa. Sợ không kịp vào nhà mới nên anh A đã thế chấp ngồi nhà chưa xây đó với ngân hàng.
Trường hợp này có phải là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không? Và muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng điều kiện gì? Bài viét sau đây, Công ty Luật TNHH HT Legal VN xin chia sẽ một số quy định pháp lý đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
I. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13;
– Luật nhà ở 2014 số 65/2014/QH13 sửa đổi bổ sung 2020;
– Luật các tổ chức tín dụng 2010 số 47/2012/QH12;
– Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
II. Nội dung
1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ khoản 9 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 có quy định:
“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
Hiểu một cách đơn giản, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức thế chấp tài sản mới trong đó tài sản là nhà ở đang trong quá trình xây dựng; hoặc là tài sản đã hình thành nhưng vẫn chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định:
Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:
“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm”
Như vậy trường hợp của anh chị có thể thế chấp ngôi nhà dù chưa hoàn thiện xong và đang trong quá trình triển khai xây dựng
2. Điều kiện để được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 cũng quy định việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
– Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; Hoặc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư
– Được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
Như vậy, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được cho phép khi mục đích vay vốn là để phục vụ cho việc xây dựng hoăc mua chính nhà ở đó.
Ngoài ra, điểm c khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi bổ sung 2020 quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
“Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.”
Như vậy, với những quy định nêu trên thì điều kiện đầu tiên để thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
3. Điều kiện đối với bản thân nhà ở hình thành trong tương lai để được phép thế chấp
Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:
– Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
– Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, pháp luật quy định hết sức chặt chẽ về mặt giấy tờ đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Trên đây là những chia sẽ của Công ty HT Legal VN về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Rất mong có thể cung cấp thêm đến Quý bạn đọc những thông tin pháp lý hữu ích.
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
