MỘT SỐ NỘI DUNG THAY ĐỔI NỔI BẬT CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024
(LUẬT SƯ TRANH TỤNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH)
Vào ngày 18/01/2024, với đa số phiếu tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai mới năm 2024. Đất đai là lĩnh vực tác động rất lớn đến mọi lĩnh vực đời sống kinh tế – xã hội của đất nước, những thay đổi trong Luật Đất đai mới góp phần hóa giải một số vướng mắc về pháp lý, đồng thời thay đổi một số điểm theo hướng có lợi đối với người dân. Những vấn đề nổi bật trong Luật Đất đai 2024 mà người dân đang quan tâm như: bỏ khung giá đất, đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ, các trường hợp thu hồi đất, trả tiền thuê đất, đối tượng chuyển nhượng đất nông nghiệp, không cấp đất cho hộ gia đình.
Bài viết sau đây, Công ty Luật TNHH HT Legal VN chúng tôi xin chia sẻ lại đến Quý bạn đọc những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 như sau:
I. Cơ sở pháp lý
– Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15;
– Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13.
II. Nội dung
1. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Khung giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 là khoảng xác định giá đất từ tối thiểu đén tối đa đối với từng loại đất do Chính phủ quy định, ban hành định kỳ 05 năm một lần. Đây là cơ sở để Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng và công bố, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
Mục đích của quy định trên nhằm bảo đảm giá đất do Nhà nước quy định được sát với giá thị trường, được điều chỉnh phù hợp với giá đất trên thị trường chứ không quá thấp so với trước đây do không được điều chỉnh hằng năm.
2. Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Căn cứ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (là các loại giấy tờ được quy định tại Điều 137 Luật Đất Đai 2024), tuỳ khoảng thời gian sử dụng, hạn mức sử dụng và điều kiện luật định sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Với các điều kiện chung sau:
– Không vi phạm pháp luật về đất đai;
– Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm so với Luật Đất đai 2013 (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 (ngày Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực thi hành), đất đai tuy không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 nếu đáp ứng các điều kiện luật định vẫn có khả năng được cấp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3. Quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội.
Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Bên cạnh đó, luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh – tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với nhiều điểm mới.
Trong đó bổ sung 2 hình thức thu hồi về đất gồm: bồi thường đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; bồi thường bằng nhà ở.
Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư theo khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024.
4. Quy định mới về trả tiền thuê đất
Căn cứ khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024, tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào Bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Nếu tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không được vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.
Khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai 2024 cho phép tổ chức, cá nhân đang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có thể chuyển sang trả hằng năm. Quy định này tạo hướng mở, góp phần giải quyết hạn chế của Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép chuyển từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà không quy định quyền ngược lại.
5. Quy định mới về chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 không còn quy định trường hợp này.
Theo đó, từ ngày 01/01/2025, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Điều này đồng nghĩa với việc cá nhân, doanh nghiệp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thay vì bị cấm như hiện nay.
6. Quy định về bỏ trường hợp cấp đất hộ gia đình từ ngày 01/01/2025
Đây là quy định mới đáng chú ý tại Luật Đất đai 2024, trước đây hộ gia đình là một trong những người sử dụng đất được quy định. Tuy nhiên, Điều 4 Luật Đất đai 2024 không còn quy định đối tượng người sử dụng đất là hộ gia đình.
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành”.
Như vậy, đồng nghĩa với việc từ ngày 01/01/2025, không giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình.
Trên đây là chia sẻ về một số điểm mới của Luật Đất đai 2024 Công ty Luật TNHH HT Legal VN cung cấp. Đây là một trong những đạo luật quan trọng, nhận được sự quan tâm đông đảo của quý khách hàng. Những điểm mới sẽ được Công ty Luật TNHH HT Legal VN chúng tôi tiếp tục cung cấp.
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
