CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG KHÔNG?
(LUẬT SƯ TRANH TỤNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH)
Hiện nay, việc vay vốn Ngân hàng và thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản nợ là một hoạt động khá phổ biến, theo đó bên thế chấp vẫn được dùng chính tài sản của mình để sử dụng hoặc cho thuê nhưng sẽ có rất nhiều quyền bị hạn chế theo thỏa thuận đã ký tại Hợp đồng vay vốn, Hợp đồng thế chấp và các quy định pháp luật.
Vậy, một câu hỏi đặt ra là: “Liệu bên thế chấp có được xây nhà trên đất đang thế chấp không?”. Bài viết dưới đây Công ty Luật TNHH HT Legal VN sẽ giúp bạn làm rõ vấn đề này.
I. Căn cứ pháp lý
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ Luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
II. Nội dung
1. Bên thế chấp có quyền gì đối với tài sản thế chấp?
Theo quy định tại Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.“
Theo quy định trên, việc xây nhà trên đất là một trong những hình thức đầu tư để làm tăng giá trị của đất đang thế chấp. Đây là một trong những loại quyền của bên thế chấp vì thực tế, bên thế chấp vẫn là bên có quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thế chấp. Tuy nhiên, vì đã trở thành tài sản thế chấp nên bên thế chấp cũng bị ràng buộc một số nghĩa vụ nhất định đối với Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) và tuân thủ các thỏa thuận cụ thể tại Hợp đồng thế chấp đã ký kết.
2. Pháp luật quy định về việc đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp như thế nào?
Căn cứ khoản 1, 2, 4 Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định việc đầu tư vào tài sản thế chấp như sau:
“Điều 20. Đầu tư vào tài sản thế chấp
1. Trường hợp bên thế chấp thực hiện quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 321 của Bộ luật Dân sự thì phần giá trị đầu tư tăng thêm thuộc tài sản thế chấp.
2. Việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp:
a) Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp;
b) Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
…
4. Trường hợp bên thế chấp, bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp.”
Do đó, trường hợp bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp hoặc Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới (đất và/hoặc nhà mới) không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong Hợp đồng thế chấp thì việc đầu tư này phải được sự đồng ý của Bên nhận thế chấp (Ngân hàng).
3. Hướng xử lý tài sản thế chấp khi xây nhà trên đất đang thế chấp?
Nếu không tuân thủ quy định này thì khi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho Bên nhận thế chấp (Ngân hàng), điều này quy định tại Điều 56 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 về việc xử lý tài sản thế chấp được đầu tư, cụ thể:
“1. Trường hợp đầu tư vào tài sản thế chấp quy định tại Điều 20 Nghị định này làm phát sinh tài sản mới hoặc tài sản tăng thêm do đầu tư (tài sản mới phát sinh) không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì giải quyết theo hai hướng:
a) Tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư thì việc xử lý tài sản không bao gồm tài sản mới phát sinh, phần tài sản này được bên nhận thế chấp giao lại cho bên đầu tư;
b) Tài sản mới phát sinh không thể tách rời như quy định tại điểm a khoản này thì tài sản được xử lý bao gồm cả phần tài sản mới phát sinh, bên đầu tư được bên nhận thế chấp thanh toán giá trị phần tài sản này.
…
3. Bên nhận thế chấp được thanh toán khoản tiền bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 4 Điều 20 Nghị định này từ số tiền thu được trong xử lý tài sản thế chấp.”
Như vậy, căn cứ quy định pháp luật và nội dung phân tích trên, Bên thế chấp (hoặc Bên thứ ba) có thể đầu tư vào tài sản thế chấp nhằm làm tăng giá trị tài sản thế chấp và việc đầu tư này phải được sự đồng ý của Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) hoặc phương thức thông báo khác căn cứ vào các thỏa thuận trong Hợp đồng thế chấp đã ký kết. Trường hợp không tuân thủ quy định này thì bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại (nếu có) cho Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) như đã phân tích trên.
Trên đây là những chia sẻ của Công ty Luật TNHH HT Legal VN về vấn đề pháp lý: “Có được xây nhà trên đất đang thế chấp Ngân hàng không”?
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
