GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA VIỆC LẬP VI BẰNG ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(LUẬT SƯ TRANH TỤNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH)
Hiện nay, tình trạng các bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bằng cách lập vi bằng vẫn còn tồn tại do một số nguyên nhân như không có “sổ hồng” nên không thể công chứng, chứng thực được Hợp đồng chuyển nhượng, nhưng các bên vẫn muốn tiến hành giao dịch… Tuy nhiên, giá trị pháp lý giữa Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng, chứng thực và việc lập vi bằng để chuyển nhượng QSDĐ là hoàn toàn khác nhau.
Chính sự nhầm lẫn và không hiểu sâu về vấn đề này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro cho các bên, đặc biệt là bên mua khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bằng việc lập vi bằng. Qua bài viết dưới đây, hãy cùng Công ty Luật TNHH HT Legal VN tìm hiểu giá trị pháp lý và những rủi ro khi lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
I. Cơ sở pháp lý
– Bộ Luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai 2013 số 45/2014/QH13;
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại;
– Nghị định 82/2020/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/7/2020 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp; hành chính tư pháp; hôn nhân và gia đình; thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã;
– Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật Đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
II. Nội dung
1. Vi bằng là gì? Giá trị pháp lý của vi bằng?
– Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức”.
Như vậy, vi bằng chỉ có giá trị là chứng cứ ghi nhận một sự kiện, hoạt động có xảy ra nhưng không ghi nhận hay chứng minh được tính hợp pháp của giao dịch đó. Thừa phát lại chỉ ghi nhận sự việc, hành động một cách trung thực, khách quan theo những gì mà thừa phát lại tận mắt chứng kiến.
– Về giá trị pháp lý của vi bằng, căn cứ Khoản 2, 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:
“Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”
2. Thế nào là lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất? Giá trị pháp lý của giao dịch thông qua vi bằng?
Lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là việc các bên trong giao dịch thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng trước sự chứng kiến của Thừa phát lại và được Thừa phát lại lập thành vi bằng có đóng dấu ghi nhận có hành vi liên quan đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đó. Trong vi bằng ghi nhận lại thời gian, địa điểm có diễn ra việc chuyển nhượng, đặt cọc, nhận tiền…
Hiện nay, các bên thường tiến hành lập vi bằng cho loại giao dịch này do không thể công chứng, chứng thực được hợp đồng do: không có “sổ hồng” hay không đủ điều kiện chuyển nhượng đất… nhưng vẫn muốn tiến hành giao dịch.
Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 4, 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:
“Các trường hợp không được lập vi bằng như sau:
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực;
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Mà theo quy định tại Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024):
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, khi Thừa phát lại cố tình lập vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vi phạm các quy định trên có thể bị xử phạt từ 10.000.000 – 15.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ sáu đến chín tháng theo quy định tại khoản 4 và khoản 8, Điều 32, Nghị định 82/2020/NĐ-CP.
3. Các rủi ro khi lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Với những phân tích đã được nên ở trên, Công ty Luật TNHH HT Legal VN xin chia sẻ một số rủi ro pháp lý khi lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:
– Thứ nhất, khó khăn trong việc đăng ký sang tên.
Vì Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định hồ sơ sang tên sổ đỏ bao gồm: đơn đăng ký biến động, bản gốc sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Như vậy, nếu người bán và người mua chỉ lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì sẽ không đủ điều kiện để đăng ký sang tên theo quy định pháp luật. Điều đó có nghĩa đất, tài sản gắn liền với đất đã được bán cho người mới nhưng giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ. Từ đó, dẫn đến những rủi ro pháp lý khác có thể phát sinh như dễ xảy ra tranh chấp, khó sang tên cho người khác, không thể giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho…quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
– Thứ hai, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà không có giấy tờ, việc lập vi bằng lại càng đem lại nhiều rủi ro hơn.
Bản thân việc chuyển nhượng đất không có giấy tờ đã tồn tại sẵn nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp, không xác định được nguồn gốc đất hay đất có dính quy hoạch không… Việc lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất càng làm tăng thêm rủi ro khi chủ đất có thể lợi dụng việc lập vi bằng để chuyển nhượng đất cho nhiều người, mà bản thân Thừa phát lại cũng không thể kiểm soát hết được. Ngoài ra, cũng có trường hợp chủ đất không có giấy tờ nên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nên lách luật thông qua vi bằng. Hoặc chủ đất có giấy tờ nhưng đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã được chuyển nhượng cho người khác.
Như vậy, khi lập vi bằng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên có tranh chấp thì các bên phải mất rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc… mới có thể lấy lại tiền. Có trường hợp hi hữu hơn có thể sẽ phải mất trắng, vừa mất tiền, vừa không có đất.
Thực ra, việc lập vi bằng để chuyển nhượng QSDĐ không phải là hoàn toàn không có giá trị pháp lý, trong trường hợp đã thực hiện lập vi bằng để nhận chuyển hượng QSDĐ, Công ty Luật TNHH HT Legal VN đưa ra phương án để củng cố giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng như sau:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo căn cứ trên, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà chưa thực hiện việc công chứng, chứng thực thì có thể vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau: (1) Được xác lập bằng văn bản; (2) Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất); (3) Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Ngoài ra, căn cứ theo khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Như vậy, việc lập vi bằng vẫn có giá trị như một nguồn chứng cứ để Toà án xem xét giải quyết khi các bên có tranh chấp.
Do đó, việc lập vi bằng không hoàn toàn khiến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không có giá trị pháp lý, tuy nhiên để công nhận giá trị pháp lý của giao dịch thì trên thực tế đây cũng là một thủ tục gây mất thời gian cho các bên và có thể phát sinh rủi ro khi một bên cố tình vi phạm hay trốn tránh nghĩa vụ của mình.
Lời khuyên: Các bên trước khi thực hiện việc lập vi bằng cần tham khảo ý kiến của các Văn phòng thừa phát lại hoặc Luật sư uy tín để được tư vấn, nhận diện những rủi ro pháp lý mà mình có thể phải đối mặt. Trường hợp các bên đã lập vi bằng cho giao dịch chuyển nhượng của mình, các bên cần tham vấn Luật sư có kinh nghiệm để hỗ trợ giải quyết, bảo về quyền lợi của mình.
Trên đây là toàn bộ chia sẻ của Công ty Luật TNHH HT Legal VN về “Giá trị pháp lý của việc lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”. Hy vọng bài viết giúp Quý bạn đọc và Quý khách hàng biết rõ về giá trị pháp lý của vi bằng và các rủi ro khi lập vi bằng cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm quyền lợi của mình.
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
