Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 13/2023/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 49/2022/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT). Một trong nội dung thu hút sự quan tâm của các chủ đầu tư đó là thay đổi cách tính thuế GTGT trong chuyển nhượng bất động sản.
Các hoạt động pháp lý liên quan đến thuế GTGT áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và một số vướng mắc khác liên quan sẽ được Công ty Luật TNHH HT Legal VN tư vấn và phân tích dưới đây.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ:
– Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật thuế giá trị gia tăng;
– Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2022 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2013/NĐ-CP;
– Thông tư số 13/2023/TT-BTC ngày 28/02/2023 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2022 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2013/NĐ-CP.
II. NỘI DUNG:
Nghị định số 49/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3, khoản 4, Điều Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng trong đó có quy định mới về giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản vì Nghị định, Thông tư cũ có vướng mắc trong việc xác định giá đất làm cơ sở tính thuế GTGT trong rất nhiều trường hợp.
HT Legal VN nêu một ví dụ như sau: Một dự án bất động sản có tổng giá trị chuyển nhượng là 100 tỷ đồng; tiền thuê đất, giải phóng mặt bằng là 40 tỷ.
– Theo quy định cũ thì giá đất tính thuế GTGT là tổng giá trị chuyển nhượng: là 100 tỷ đồng.
– Quy định mới giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT là 60 tỷ đồng.
Cụ thể, từ ngày 12/9/2022, giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định như sau:
1/ Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách Nhà nước theo quy định về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có). So với hiện hành, bỏ quy định “không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm”.
2/ Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
3/ Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng nêu trên là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (quy định mới). Bỏ quy định “không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm”.
4/ Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng (quy định trước đây bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng). Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trước đây quy định cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
– Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng…
– Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
5/ Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng…
6/ Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT.
Vì vậy, quy định mới cụ thể tất cả các dự án khác nhau mà chủ đầu tư tham gia, do đó sẽ thuận lợi cho các cơ quan thuế hoặc cán bộ thuế trong việc làm việc với chủ đầu tư để xác định tiền thuế GTGT được nộp. Điểm khác biệt của nghị định mới sẽ giúp rút ngắn thời gian hoàn thuế, tháo gỡ khó khăn về vốn cho các chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh hiện nay. Trên đây là những quy định mới về giá tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản, Công ty Luật TNHH HT Legal VN tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
