Nhu cầu mua nhà ngày càng tăng cao, thị trường bất động sản dù ở trong giai đoạn nào cũng luôn được nhiều người quan tâm. Hiện nay, có một loại nhà ở đang trở nên dần phổ biến ở các thành phố lớn là “căn hộ chung cư”, các chung cư từ bình dân cho đến cao cấp hoặc các dự án đang được mở bán khắp nơi. Câu hỏi được đặt ra trước khi quyết định mua nhà để ở là: “cùng là bất động sản vậy sự khác biệt giữa mua bán (chuyển nhượng) nhà, đất “thông thường” và căn hộ chung cư có sự khác biệt là gì?”. Hãy cùng Công ty Luật TNHH HT Legal VN giải đáp thắc mắc này.
Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013;
– Luật nhà ở 2014;
– Luật kinh doanh bất động sản 2014;
– Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
– Thông tư số 02/2016/TT-BXD về Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
1. Thế nào là Nhà, đất? Căn hộ chung cư?
Nhà, đất “thông thường” hay đầy đủ hơn là nhà ở trên đất, mà pháp luật gọi tên loại nhà này là “nhà ở riêng lẻ” có nghĩa là được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Căn hộ chung cư hay nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Tóm lại, theo điều 3 Luật nhà ở 2014 thì nhà riêng lẻ hay nhà chung cư đều là nhà ở và là bất động sản vì vậy việc mua bán nhà hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải theo quy định của pháp luật.
2. Sự khác biệt giữa nhà, đất và căn hộ chung cư:
Nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư đều được gọi chung là nhà ở, là bất động sản nhưng lại có nhiều điểm khác biệt giữa hai đối tượng so sánh này, cụ thể là:
2.1. Việc cấp giấy chứng nhận
Đối với loại nhà ở riêng lẻ thì người sở hữu có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (tài sản gắn liền với đất). Khi ký hợp đồng giao dịch là hợp đồng chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Tuy nhiên đối với căn hộ chung cư thì người sở hữu chỉ có quyền sở hữu nhà ở và là có quyền sử dụng đất chung với tất cả những người trong khu chung cư (Trường hợp chung cư Nhà ở xã hội thì chỉ có quyền sở hữu nhà). Cho nên khi mua căn hộ chung cư, người mua chỉ được cấp hoặc chuyển nhượng “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.
2.2. Quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng
Sau khi hoàn tất các thủ tục và nghĩa vụ của các bên đối với bất động sản là nhà ở riêng lẻ thì người mua có “toàn quyền” sử dụng mảnh đất và nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Nhưng khác với nhà ở riêng lẻ, khi mua bán căn hộ chung cư phải đảm bảo các nguyên tắc theo khoản 2 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
2.3. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: Việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Căn cứ theo khoản 1 điều 12 Luật nhà ở 2014 thì đối với trường hợp nhà ở nói chung thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản căn cứ theo khoản 3 điều 12 Luật nhà ở 2014.
Trên đây là một số phân tích liên quan đến sự khác biệt giữa mua bán (chuyển nhượng) nhà, đất và căn hộ chung cư của Công ty Luật TNHH HT Legal VN. Để được tư vấn rõ hơn về vấn đề này hoặc các vấn đề khác có liên quan, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Cạnh UBND phường 22).
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
