Khi giao dịch liên quan đến nhà, đất nhiều người luôn thắc mắc việc mua bán nhà, đất có rủi ro gì không? lúc nào mình là chủ sở hữu thật sự của bất động sản này; lúc ký hợp đồng tại Phòng Công chứng hay khi thanh toán đủ tiền; khi nhận bàn giao tài sản hay khi ra sổ đứng tên mình. Việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu phải nói là cực kỳ quan trọng không những trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của người bán hoặc người mua mà còn là cơ sở để giải quyết tranh chấp hợp đồng, tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ liên quan đến tài sản với người thứ ba. Công ty Luật TNHH HT Legal Vn xin đưa ra những phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong giao dịch bất động sản.
Trước hết chúng ta cần phân biệt bất động sản là nhà ở hay quyền sử dụng đất vì đối với mỗi loại bất động sản thì pháp luật có quy định khác nhau về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu. Đối với nhà ở thì việc chuyển nhượng được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, nhưng quyền sử dụng đất thì lại chịu sự điều chỉnh của Luật đất đai.
1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:
Theo khoản 1 Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
….
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Và theo khoản 1 Điều 122 của Luật này quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Theo quy định trên, hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng nhưng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua lại là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền, nhận bàn giao nhà. Riêng đối với nhà mua trực tiếp từ chủ đầu tư xây dựng thì chỉ cần thanh toán đủ tiền hoặc nhận bàn giao nhà, sở dĩ pháp luật quy định như vậy để tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà, bởi lẽ có nhiều trường hợp chủ đầu tư có vướng mắc với Cơ quan nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì người mua vẫn có những quyền của chủ sở hữu khi đã được bàn giao nhà hoặc thanh toán đủ tiền.
Ví dụ: Ngày 15/9/2022, Nguyễn Văn A ký kết hợp đồng bán nhà với Lê Thị B với giá 2 tỷ đồng, giao đủ 2 tỷ đồng. Đến ngày 10/10/2022, ông A mới bàn giao nhà cho bà B.
Theo ví dụ trên thì ngày 15/9/2022 là ngày hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực. nhưng theo quy định của Luật nhà ở thì ngày 10/10/2022 mới bà B được quyền sở hữu căn hộ.
Việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu cực kỳ quan trọng bởi lẽ từ thời điểm người chủ sở hữu ngoài được quyền sở hữu: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt thì kèm theo đó là nghĩa vụ đối với tài sản.
Cũng theo ví dụ trên: Ngày 20/9/2022, tường rào của căn nhà bị sập tường đè lên xe máy người đi đường. Các chủ sở hữu bị thiệt hại về xe đã yêu cầu bồi thường. Ông A cho rằng ông đã bán căn nhà cho bà B, đã nhận đủ tiền nên ông không còn liên quan đến căn nhà nữa, bà B mới là chủ sở hữu thực sự nên yêu cầu họ đòi tiền bà B. Bà B lại cho rằng mặc dù bà đã mua nhà nhưng ông A chưa bàn giao nhà nên ông phải chịu trách nhiệm bồi thường cho người đi đường, do căn nhà giờ đã sập tường nên bà B muốn hủy hợp đồng vì căn nhà không còn nguyên vẹn theo hợp đồng nữa, đề nghị ông A trả lại tiền cho bà B. Vậy ông A hay bà B là người chịu trách nhiệm bồi thường cho những người đi đường? Hợp đồng có bị vô hiệu do việc sập tường hay không?
Đối chiếu với quy định nêu trên, thì thời điểm ngày 20/9/2022 mặc dù hợp đồng bán nhà đã có hiệu lực, tiền ông A đã nhận đủ, nhưng ông A chưa bàn giao nhà nên chưa được xem là chuyển giao quyền sở hữu cho bà B nên tại thời điểm căn hộ bị cháy ông A vẫn là chủ sở hữu nhà và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu việc quản lý tài sản của mình gây thiệt hại cho người khác chứ không phải bà B.
Lưu ý: Trường hợp bà B cho rằng căn nhà bị sập tường để lấy lý do hủy hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu hoàn tiền lại. Trước hết, khi xem xét hợp đồng vô hiệu chúng ta cần xem xét 2 yếu tố: Hợp đồng được ký hợp pháp không? Hợp đồng có hiệu lực chưa?. Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật dân sự hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và công chứng chứng thực, do vậy Hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông A và bà B là hợp pháp. Bà B đã thanh toán đầy đủ 2 tỷ đồng cho ông A, hợp đồng đã được công chứng nên đã có hiệu lực pháp luật. Bà B muốn hủy hợp đồng là không được, ngoại trừ trong hợp đồng có quy định khác hoặc pháp luật có quy định. Do vậy, việc bà B yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng vì lý do tường nhà bị sập là không có cơ sở, nhưng việc bà B yêu cầu ông A bồi thường lại có cơ sở pháp luật.
– Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu cũng là căn cứ để Tòa án xác định xem có được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản người có nghĩa vụ để đảm bảo thi hành án khi có tranh chấp, mặc dù tài sản đã được chuyển dịch cho người thứ ba.
Ví dụ: Ngày 15/8/2022, ông Nguyễn Văn K khởi kiện ra Tòa án buộc ông Nguyễn Văn A trả nợ 1 tỷ đồng đồng thời làm đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa nhà ông A. Ngày 15/9/2022, Nguyễn Văn A ký kết hợp đồng bán căn hộ chung cư với Lê Thị B với giá 2 tỷ đồng, bà B đã giao đủ 2 tỷ đồng. Đến ngày 10/10/2022, ông A mới bàn giao cho bà B. Trong trường hợp này, Tòa án có được áp dụng biên pháp phong tỏa căn nhà của ông A không?
Trong trường hợp này, nếu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa nhà ông A trước ngày 10/10/2022 thì Tòa án vẫn thực hiện được hoặc sau ngày 15/9/2022 vẫn thực hiện được (mặc dù ông A đã bán nhà, nhận hết tiền của bà B, nhưng Tòa án vẫn phong tỏa nhà được vì lúc này quyền sở hữu chưa được chuyển giao) vì trước thời điểm này nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của ông A nhưng sau ngày 10/10/2022 thì không được thực hiện biện pháp này vì kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền, nhà đã bàn giao thì nhà đã được chuyển giao quyền sở hữu cho bà B. Tòa án không được quyền phong tỏa căn nhà của bà B để đảm bảo cho việc thi hành án đối với nghĩa vụ của ông A với ông K.
2. Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất:
Theo khoản 3 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Đối chiếu với quy định trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù có những hợp đồng đã được ký, tiền đã thanh toán hết, đất đã bàn giao nhưng chưa thực hiện việc đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bên bán và tương tự mọi rủi ro hay quyền lợi đối với thửa đất đó vẫn gắn với bên bán.
Ví dụ: Lấy ví dụ tương tự trường hợp trên nhưng đổi lại căn hộ là quyền sử dụng đất. Ngày 15/8/2022, ông Nguyễn Văn K khởi kiện ra Tòa án buộc ông Nguyễn Văn A trả nợ 1 tỷ đồng đồng thời làm đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa nhà ông A. Ngày 15/9/2022, Nguyễn Văn A ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận X, TP. Y với Lê Thị B với giá 2 tỷ đồng, bà B đã giao đủ 2 tỷ đồng. Đến ngày 10/10/2022, ông A mới bàn giao quyền sử dụng thửa đất cho bà B. Ngày 05/11/2022, bà B mới đi đăng ký việc chuyển nhượng tại cơ quan đăng ký đất đai.
Trong trường hợp này, nếu Tòa án áp dụng biện pháp phong tỏa việc chuyển dịch quyền sử dụng đất sau ngày 10/10/2022 thì Tòa án vẫn thực hiện được biện pháp này bởi lẽ lúc này mặc dù đất đã bàn giao cho bà B, tiền đã thanh toán, hợp đồng đã công chứng nhưng theo quy định của Luật đất đai hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó thuộc về bà B. Do đó, mọi người cần lưu ý đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua mặc dù đã thực hiện hết các thủ tục, nghĩa vụ trong giao dịch nhưng lại chưa thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng tại địa chính dẫn đến rủi ro đi kèm. Tuy nhiên, sau ngày 05/11/2022 thì Tòa án không được quyền phong tỏa tài sản trên vì lúc này quyền sử dụng đất đã thuộc về bà B.
Trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng mà gây thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc cho người thứ ba thì phải bồi thường (khoản 1 Điều 113 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015). Bởi vậy, khi xác định đúng thời điểm chuyển quyền sử dụng đất không đúng dẫn đến quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa sai mà gây thiệt hại cho người khác thì phải bồi thường.
Tương tự như vậy, nếu ngày 20/10/2022 Ủy ban nhân dân quận X ban hành quyết định thu hồi thửa đất trên để xây dựng trường học. Vậy người được nhận đền bù là ông A hay bà B.
Trong trường hợp trên, mặc dù bà B đã nhận chuyển nhượng thửa đất và ký hợp đồng công chứng, thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao đất nhưng chưa đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để vào sổ địa chính, nên khi Ủy ban ra quyết định thu hồi đất vẫn ban hành quyết định thu hồi đất với ông Nguyễn Văn A. Nếu được bố trí suất tái định cư thì cũng bố trí cho ông A chứ không phải bà B.
Do vậy, khi giao dịch bất động sản liên quan đến nhà hoặc đất thì cần có sự hiểu biết những quy định của pháp luật có liên quan đối với những loại bất động sản khác nhau để chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đặc biệt là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Cạnh UBND phường 22).
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
