Dự thảo sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở 2014 được Quốc Hội đưa ra thảo luận, lấy ý kiến đã thu hút sự chú ý, quan tâm rất lớn từ dư luận. Đặc biệt là việc dự thảo thêm vào quy định về Thời hạn sở hữu chung cư tạo nên nhiều ý kiến trái chiều trong cả nước.
Bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH HT Legal VN sẽ cung cấp nội dung liên quan đến các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vì sao Quốc hội lấy ý kiến về quy định Thời hạn sở hữu chung cư.
Cơ sở pháp lý:
– Luật Nhà ở năm 2014
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Thông tư số 10/2013/TT-BXD
Nội dung:
1. Dự thảo sửa đổi Luật nhà ở 2014 và quy định về thời hạn sở hữu chung cư
So với Luật Nhà ở 2014, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về cơ bản vẫn giữ nguyên phạm vi điều chỉnh là quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Dự thảo Luật mới tăng hơn 13 Điều; bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Trong đó, việc bổ sung quy định thời hạn sở hữu chung cư tại khoản 3 Điều 11 của Dự luật với nội dung: “3. Đối với căn hộ chung cư thì cấp Giấy chứng nhận theo thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết thời hạn sở hữu thì xử lý theo quy định tại Mục 4 Chương này. (PA1 có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư)” và toàn bộ quy định mới tại Mục 4 Chương II đã gây ra nhiều phản ứng trái chiều. Bởi lẽ, theo dự thảo, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ.
2. Quy định hiện hành đối với quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người mua căn hộ chung cư.
Hiện nay, khi mua căn hộ chung cư, người mua sẽ được cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Để tìm hiểu về quyền sở hữu nhà ở của người dân mua căn hộ chung cư, cần phân biệt thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sở hữu nhà chung cư vì đây là hai khái niệm khác nhau, cần phân biệt rõ để tránh nhầm lẫn trong các vấn đề pháp lý.
Căn cứ theo quy định hiện nay tại Điều 99 Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư của người mua được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, thời hạn sổ hồng chung cư là 20 năm đối với công trình cấp 4, 20-50 năm đối với công trình cấp 3, 50-100 năm đối với công trình cấp 2, trên 100 năm đối với công trình cấp 1. Trên thực tế có rất ít công trình bị liệt vào danh sách công trình cấp 3,4, như vậy thời hạn chung cư sẽ dao động từ 50 năm đến trên 100 năm.
Cũng theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý như sau:
– Các cư dân vẫn tiếp tục được sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định nếu chất lượng chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn để ở. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
– Nếu nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới và các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó. Trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ, thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng hoặc bằng các phương thức khác do các bên thỏa thuận.
3. Vì sao lại có thêm quy định về Thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ?
Trong phần giải trình của Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, có nêu lý do giải thích rằng Luật hiện hành không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên người dân không chịu di dời khi nhà chung cư cũ hết niên hạn sử dụng, không bảo đảm an toàn, gây khó cho quá trình cải tạo, xây mới chung cư cũ. Vì vậy, cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.
Ngoài ra, cũng có nhiều ý kiến cho rằng việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện giúp giá nhà ở chung cư giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Với những bất cập trong vấn đề di dời các hộ dân khi các khu nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ còn tồn đọng, điều khoản về thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được cho ra ra đời trong Dự thảo sửa đổi với mục đích mong muốn quy định này sẽ khắc phục được những khó khăn trong việc di dời người dân khi cần. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này vào thực tiễn có thực sự khả thi và đạt được kỳ vọng như mong đợi hay không vẫn gây ra rất nhiều sự tranh cãi.
4. Đánh giá về quy định Thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) 2022
Theo Hiến định tại Điều 32 Hiến pháp 2013, mọi người có quyền sở hữu của cải, nhà ở, quyền sở hữu tư nhân và thừa kế được pháp luật bảo hộ chỉ trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước mới trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường. Do đó, nếu quy định về thời hạn sở hữu chung cư thì quy định trên có thể đã vi hiến về quyền sở hữu nhà ở của người dân.
Từ ngàn xưa, người Việt ta đã tồn tại tư tưởng “An cư lạc nghiệp” và để lại di sản thừa kế cho con cái. Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư có thể tác động tiêu cực đến tâm lý người mua căn hộ chung cư, bởi lúc này tài sản của người dân đã không còn mang tính chất dài hạn, vĩnh viễn. Điều này có thể kéo theo hệ lụy là khiến cho nhu cầu mua nhà chung cư giảm xuống, mua nhà ở và bất động sản tăng lên khiến giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu phát tiêu phát triển nhà chung cư, đặc biệt là ở các đô thị lớn.
Ngoài ra, hiệu quả của việc thêm vào quy định thời hạn sở hữu chung cư trong vấn đề di dời người dân khi nhà chung cư xuống cấp cũng là một câu hỏi lớn. Khi ngoài thời hạn sở hữu chung cư thì người dân mua chung cư còn có quyền sử dụng đất, họ vẫn có thể dựa vào điều này để bám trụ lại khi nhà ở chung cư xuống cấp.
Do vậy, theo HT Legal VN không nên quy định về thời hạn sở hữu chung cư mà phải đưa ra những quy định khác liên quan đến việc xử lý những trường hợp chung cư đã hết thời hạn sử dụng nhằm tạo hành lang pháp lý thuận tiện, tránh kéo dài khiếu kiện đối với việc tháo dỡ, xây mới chung cư đã quá cũ. Việc giữ lại quyền sở hữu một mặt đảm bảo quyền sở hữu của chủ căn hộ chung cư, để chủ sở hữu cảm thấy yên tâm sẽ không bị “mất trắng” khi chung cư hết hạn sử dụng do bị Nhà nước thu hồi và tháo dỡ. Một mặt, tạo cơ sở pháp lý để người dân có thể đòi hỏi Nhà nước giải quyết quyền lợi khi thực hiện việc thảo dỡ, cưỡng chế di dời đối với chung cư đã hết niên hạn sử dụng.
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề Vì sao Quốc hội lấy ý kiến về quy định về Thời hạn sở hữu chung cư. Công ty Luật TNHH HT Legal VN chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý, chi tiết liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Cạnh UBND phường 22).
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
